Pagar una casa de 94 m2 cuesta en Navarra casi cinco años de salario neto

Entre el cuarto trimestre de 2019 y el tercero de 2022 el precio de la vivienda registró en Navarra un crecimiento del 2,4%, la mitad que en la media del país donde se llegó al 5,3%. Pero más allá de cuánto vale de media una casa, interesa saber, y más en estos tiempos de tipos de interés al alza, cómo de accesible es la vivienda en cada comunidad o, lo que es lo mismo, cuánta gente puede pagar ese precio y con qué grado de dificultad.

Lo que dice la ratio de accesibilidad a la vivienda que ofrece Caixabank Research en su portal ‘Economía en tiempo real’ es que en Navarra para pagar una casa de 94m2 se necesitan casi cinco años de ingresos netos, un esfuerzo que apenas ha variado desde 2019 y que rebaja en dos años el esfuerzo a realizar en la media del país donde un hogar tipo debe emplear siete años de ingresos brutos. Una diferencia que Judit Montoriol Garriga, una de las responsable de Caixabank Research achaca al hecho de que en Navarra la renta media es más elevada que en el conjunto del país y el precio de la vivienda promedio algo más bajo, dos factores que ayudan, dice, a que en la Comunidad la vivienda sea más accesible que en el resto de España. Tan sólo en Castilla La Mancha, Extremadura, Castilla y León, La Rioja y Aragón el dato de accesibilidad es inferior al navarro.

El último dato que ha analizado la entidad corresponde al mes de septiembre y aunque en pocos días se conocerá el de cierre de año los responsables del centro de estudios no esperan grandes variaciones. Como explica Montoriol, la subida de los tipos de interés impactará en la cifra de compraventas e hipotecas. Algo que se ha visto ya en los últimos meses de 2022 y que se seguirá viendo este año. Pero no esperan una corrección brusca en los precios. “Cuando analizamos los ciclos inmobiliarios en perspectiva histórica, lo que se observa es que el precio de la vivienda tarda mucho más tiempo en reaccionar. El mercado no presenta hoy los desequilibrios que había en el año 2007, con exceso de oferta, hogares muy endeudados y una ratio de accesibilidad disparada”, explica Montoriol quien, obstante, remarca que en algunos lugares sí podría darse cierta corrección en el esfuerzo necesario para comprar una vivienda.

Una corrección que de hecho ya se observa cuando se analiza lo ocurrido en capitales de provincia como Pamplona donde entre el cuarto trimestre de 2019 y el tercero de 2022 los precios han subido un 5,9% -hay que recordar que en el conjunto de la comunidad lo han hecho en ese mismo periodo un 2,4%- lo que explica que la ratio de accesibilidad se haya elevado en la capital navarra en apenas medio año en seis meses situándose ahora en 6,7 años, 1,85 más que en la media de la comunidad. Y ha sido así porque, como razona la especialista de Caixabank Research, aunque los salarios también han crecido no lo han hecho al mismo ritmo. “Es un fenómeno generalizado de las ciudades que han sufrido con la pandemia una aceleración del precio de la vivienda porque aunque haya gente que se ha movido a las afueras en busca de viviendas más espaciosas sigue habiendo un problema de escasez”. Como ejemplo de ciudades del entorno cita a San Sebastián, donde la subida ha sido del 12,5% y Bilbao del 9,8%.

DOS FÓRMULAS

Existen dos maneras de calcular la accesibilidad de la vivienda más o menos oficiales y aceptadas por el conjunto de los analistas. La primera es definiendo qué porcentaje del total de los ingresos de un hogar va destinado al pago de la hipoteca. Una fórmula con la que, no obstante, se deja fuera el dinero que previamente la familia ha tenido que abonar en concepto de entrada y que tampoco incluye los gastos de notaría, registro e impuestos que comporta la compra de una vivienda. Según la estadística que elabora el Banco de España, las familias destinan en promedio el 33,6% de su renta al pago de su hipoteca.

La otra fórmula para calcular el esfuerzo, por la que optan los especialistas de Caixabank Research, se estima poniendo en relación el precio medio de las casas con el promedio de salario, entendiendo la ratio resultante como el número de años completos de sueldo que se requieren para pagar el piso. Los expertos creen que de esta manera se mide de forma más correcta la accesibilidad.

El Banco de España lleva midiendo la accesibilidad a la vivienda con esta ratio desde el año 1987 y la serie histórica refleja cómo se fue incrementando el esfuerzo necesario para comprar una casa conforme los precios se fueron elevando de manera desproporcionada antes del estallido de la burbuja inmobilaria en un momento de crédito fácil.

Desde finales de los años ochenta y hasta el año 2002 la accesibilidad se movió entre los tres años de salario completo y los cuatro años y medio pero a partir de esa fecha comenzó una escalada mucho más pronunciada tocando el máximo de la serie en el año 2007 cuando llegaron a ser necesarios 9,4 años completos de sueldo para pagar la vivienda.

En 2016 se estableció en el entorno de los cuatro años el rango en el que debería moverse esa ratio. Es decir, que si lo saludable es que la cuota hipotecaria no absorba más de un tercio de los ingresos mensuales, en números completos de salario, lo idóneo sería que no se necesitaran más de cuatro años completos para financiar la compra de la casa.

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